Immobilie in Italien kaufen | Grundstück, Wohnung, Haus? | Rechtssicher erwerben

4. Immobilien per Vorvertrag sichern

Im Immobilienhandel Italiens ist es durchaus üblich, einen Vorvertrag zu schließen. Hier werden verschiedene Klauseln zum Kauf der Immobilie eingebracht, die als Bedingungen für das Zustandekommen des Kaufvertrags zu sehen sind. Der Kaufinteressent kann die genannten Bedingungen aber meist nur begrenzt beeinflussen, meist sind sie gar nicht mehr veränderbar.

Wichtig ist, bei der Prüfung des Vorvertrags darauf zu achten, ob die Klauseln überhaupt zulässig sind und ob sie eindeutig formuliert wurden. Der „Contratto preliminare“ besagt, dass sich beide Vertragsparteien dazu verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Kaufvertrag zu schließen. Dann ist auch der Eigentumsübergang gesichert. Der Vorvertrag kann durchaus sinnvoll sein, denn bis zum Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags können eventuell nötige Genehmigungen oder die Zusage von der Bank für den Immobilienkredit eingeholt werden.

Der Vorvertrag muss aber nicht notariell beurkundet werden, sondern es reicht, dass dieser einfach von den beteiligten Parteien unterzeichnet wird. Er sichert dem Interessenten somit die Immobilie.

5. Eine Anzahlung leisten?

Wird der Vorvertrag unterzeichnet, wird in der Regel auch die Anzahlung fällig. Das Angeld wird häufig als „Caparra“ bezeichnet, teilweise verwenden die Immobilienmakler den Begriff „Acconto“. Die Anzahlung kann individuell festgelegt werden, wird sich aber meist auf rund 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises belaufen.

Der Verkäufer erhält damit eine gewisse Sicherheit. Mit der Anzahlung werden dem Käufer bereits einige Pflichten auferlegt, die sich unter anderem auf die steuerrechtliche Seite des Immobilienkaufs beziehen. So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass der Käufer aus dem Kaufvertrag wieder entlassen werden kann, dass dieser aber die bereits getätigte Anzahlung nicht zurückerhält. Diese wird dann als „Reuegeld“ gesehen und vom Verkäufer einbehalten. Damit dies rechtsgültig ist, bedarf es einer passenden Formulierung.

6. Den Kaufvertrag anmerken lassen

Manche Verkäufer handeln nicht legal und veräußern eine Immobilie auch doppelt oder noch öfter. Andere sind von einer Insolvenz bedroht, was wiederum den Verlust der Anzahlung bedeuten würde. Interessenten, die eine Immobilie in Italien kaufen wollen, sollten daher eine sofortige Registrierung des Vorvertrags vornehmen lassen.

Die sogenannte Anmerkung muss im Liegenschaftsregister erfolgen. Rechtsanwälte und Notare veranlassen die Anmerkung, mit der sich das Risiko für den Käufer deutlich verkleinert. Hierbei gilt: Wer zuerst im Liegenschaftsregister angemerkt ist, wird auch der Eigentümer der betreffenden Immobilie. Die Anmerkung sollte unbedingt direkt nach der Unterzeichnung des Vorvertrags vorgenommen werden, damit der Verkäufer gar keine Gelegenheit hat, einen Betrugsversuch zu begehen.

Wichtig: Um eine Anmerkung eintragen zu lassen, muss der Weg über den Notar genommen werden.

7. Immobilie und rechtliche Hintergründe vor Kaufangebot prüfen

Auch wenn in Italien alles immer ein wenig lockerer wirkt und scheinbar nicht so eng zu sehen ist, der Teufel versteckt sich gerade bei Immobilienkäufen im Detail und das Nachsehen hat dabei immer der Käufer. Was zu Anfang wie ein unwichtiger kleiner Punkt wirkt, kann zu etwas Großem werden, was nach dem Kauf wirkliche Probleme bereitet.

Es ist daher wichtig, vor dem Kaufangebot einige Kontrollen durchzuführen sowie Nachforschungen zu betreiben. Ein Beispiel betrifft Fehler am Bau. Solche können kostenintensive Auflagen für den neuen Eigentümer bedeuten! Auch ein eventuell laufender Insolvenzantrag des veräußernden Eigentümers der Immobilie oder der Baufirma kann zu Problemen führen.

Wichtige Fragen, die sich Käufer stellen sollten, sind beispielsweise:

• Lasten auf der Immobilie noch Hypotheken?
• Gibt es versteckte Lasten?
• Sind Dienstbarkeiten zugunsten Dritter eingetragen?
• Gibt es Miteigentümer an der Immobilie?
• Ist eine Erbengemeinschaft Eigentümerin?

Gehört eine Immobilie einer Erbengemeinschaft, kann nicht eine einzelne Person über den Verkauf entscheiden. Das Einverständnis aller Erben muss eingeholt werden, damit der Kaufvertrag später seine Gültigkeit bekommt.

Es muss zum Beispiel auch überprüft werden, ob eine eventuell vorgezeigte Vertretungsbefugnis überhaupt rechtsgültig ist oder ob hier ohne Einverständnis der Erbengemeinschaft gehandelt wurde. Besteht keine ausreichende Vertretungsbefugnis, darf auch nicht eine einzelne Person über die Immobilie verfügen, der Verkauf wäre nicht rechtsgültig.

Wird ein Rechtsanwalt oder Notar beauftragt, wird dieser die sogenannte Due Diligence, also die umfassende Prüfung des Kaufobjekts vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, durchführen. Er wird die verschiedenen öffentlichen Register durchforschen und beispielsweise beim Katasteramt oder im Liegenschaftsregister nach Ungereimtheiten suchen. Versteckte Fallen können damit leicht aufgedeckt werden.

Außerdem werden die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie deutlich, des Weiteren kann bereits jetzt zu steuerrechtlichen Vorgaben Stellung bezogen werden.

8. Was das alles kostet? Der Immobilienkauf in Italien und seine Kosten

Immobilien in Italien sind günstiger als in Deutschland! Die Frage der Kosten sollte dennoch früh geklärt werden, denn die Antwort darauf entscheidet über die gesamte weitere Vorgehensweise. Kosten, mit denen gerechnet werden muss, betreffen diese Punkte:

1. Anzahlung
2. Restlicher Kaufpreis
3. Zusatzkosten für den Immobilienerwerb
4. Kosten für die Beratung beim Rechtsanwalt oder Notar

Damit die Kosten nicht völlig überraschend im Raum stehen, bietet sich ein Kostenvoranschlag an. Dieser wird in Italien als „Preventivo“ bezeichnet und sollte durch alle Beteiligten ermöglicht werden. Makler, Techniker, Notar und Rechtsanwalt sollten vorab über ihre Gebühren eine Aussage treffen, sodass sich der mögliche Käufer der Immobilie auf die Kosten einstellen kann. Eine transparente Übersicht über alle anfallenden Kosten und Gebühren ist wichtig!

Als Grundlage für alle Berechnungen dient in der Regel der Verkaufswert oder der Wert, der beim Katasteramt für die Immobilie eingetragen ist. Letzterer ist meist geringer als der verlangte Kaufpreis. Wichtig: Soll der Katasterwert für das Objekt herangezogen werden und sind daraus die Steuern zu berechnen, muss das bei der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar unbedingt vermerkt werden.

Als allgemeine Faustregel gilt:

Je teurer die Immobilie verkauft wird, desto höher fallen auch die Zusatzkosten aus. Dies gilt zudem für die Kosten, die durch den Immobilienmakler angesetzt werden. Seine Provision beträgt in der Regel zwischen zwei und vier Prozent des Kaufpreises, die Mehrwertsteuer wird noch aufgerechnet. Daraus ergibt sich, dass die Kosten umso höher werden, je höher der Kaufpreis ist.

Dazu sind die Steuern zu bedenken, die als Kataster-, Hypothekar- und Registergebühren anfallen. Hierbei hält der italienische Staat die Hand auf und kassiert die Steuern. Sie werden als Erwerbssteuern bezeichnet und fallen direkt nach dem Kauf an. Meist übernimmt der Notar die Weiterleitung der Gebühren an die entsprechende Stelle und kassiert sie zusammen mit seinem Honorar ein.

Die genauen Kosten können an dieser Stelle aber nicht beziffert werden, denn sie sind abhängig von dem individuellen Kaufpreis. Grundlegen kann aber gesagt werden, dass für eine Immobilie, die als Wohnobjekt genutzt werden soll, in der Regel neun Prozent des Katasterwertes als Katastersteuer anfallen. Diese Steuer wird durch die Eintragung des Eigentümerwechsels nötig.

Die Hypothekarsteuer kann als Pauschalbetrag erhoben werden und wird dann meist mit 50 Euro angegeben. Alternativ lässt sie sich prozentual berechnen, dann werden drei Prozent des Immobilienwertes angenommen. Bei der prozentualen Berechnung werden andere Steueranteile verringert, insofern sollten vor der Entscheidung alle Möglichkeiten durchgespielt werden, um die Steuerlast so niedrig wie möglich zu halten. In Einzelfällen sind zudem Steuererleichterungen möglich, welche genau das sind, muss individuell geklärt werden.

9. Eigentlicher Kauf der Immobilie in Italien

Es ist geschafft! Die Traumimmobilie wurde gefunden und der Kaufpreis scheint akzeptabel. Nun geht es um den tatsächlichen Kauf, der ohne Gang zum Notar rechtlich nicht gültig ist. Der Kaufvertrag kann immer nur beim Notar besiegelt werden! Wer sich auf einen Rechtsanwalt verlässt, kann sich übrigens entspannt zurücklehnen. Der größte Teil der Arbeit, die mit einem Eigentümerwechsel einer Immobilie verbunden ist, wird durch Rechtsanwalt und Notar geregelt. Auch die oben genannten Überprüfungen übernehmen diese beiden Fachleute.

Der Notar gewährleistet nun, dass die Übertragung des Eigentums an der Immobilie wirklich rechtmäßig ist und dass die sich daraus ergebenden Pflichten erledigt werden. Zu diesen gehört die Eintragung im Liegenschaftsregister ebenso wie die Abgabe beziehungsweise rechtzeitige Zahlung der Steuern. Um nun alles dem Notar übergeben zu können und die nötigen Unterschriften zu leisten, müssen Käufer und Verkäufer beim Notar anwesend sein. Das sogenannte „Notarielle Beurkundungsgeschäft“ – im Italienischen als „Rogito“ bezeichnet – kann allerdings durch einen Vertretungsbevollmächtigten des Verkäufers wahrgenommen werden.

Der Notar setzt nun den Kaufvertrag auf und verliest diesen im Beisein beider Parteien. Auf das Verlesen jedes einzelnen Punktes darf nicht verzichtet werden! Wer keine ausreichenden Italienischkenntnisse hat, sollte sich einen Übersetzer dazuholen oder auf seinen Rechtsanwalt, der die italienische Sprache beherrscht, setzen. Denn die Amtssprache, in der die Urkunden verlesen werden, ist Italienisch.

Nur teilweise wird ein Kaufvertrag auch in deutscher Sprache verfasst, das ist beispielsweise in Bozen-Südtirol möglich. Wer als Deutscher eine Immobilie in Italien kaufen möchte, sollte daher in Südtirol zum Rechtsanwalt und Notar gehen, wenn die eigenen Italienischkenntnisse nur dürftig oder gar nicht vorhanden sind.

In Italien besteht eine freie Wahl bei Rechtsanwalt und Notar, sodass die Erledigung des Immobiliengeschäfts eben auch in Südtirol möglich ist, wenngleich sich die Immobilie selbst in Kalabrien oder auf Sizilien befindet.

10. Einige letzte Tipps für den Immobilienkauf in Italien

Nachfolgend haben wir einige der wichtigsten Tipps zum Kauf einer Immobilie in Italien zusammengefasst:

• Zum Kauf einer Immobilie unbedingt einen Rechtsanwalt und einen Notar einschalten.
• Bei Abgabe eines Kaufangebots, welches danach durch den Verkäufer angenommen wird, entsteht bereits ein Kaufvertrag.
• Immer einen Vorvertrag schließen, damit die Immobilie gesichert ist.
• Schützen Sie sich vor plötzlichen Auflagen oder einer Insolvenz des Verkäufers.
• Unbedingt überprüfen, ob der Ansprechpartner der alleinige Vertretungsbefugte ist.
• Bei Erbengemeinschaften Rechtslage klären.
• Auf Aufnahme eigener Bedingungen im Kaufvertrag bestehen.
• Vor- und Kaufvertrag unbedingt im Liegenschaftsregister anmerken lassen.
• Beratung hinsichtlich möglicher Steuerersparnisse nutzen.
• Vorab ein Kostenangebot aufstellen lassen und dabei unbedingt sämtliche Zusatzkosten sowie Steuern berücksichtigen.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie in Italien zu erwerben, sollte sich also auf den fachkundigen Beistand von Rechtsanwalt und Notar verlassen und auf keinen Fall ohne ausreichende Sach- und Sprachkenntnis zum Alleingang starten. Das kann böse enden und führte in der Vergangenheit bereits nicht selten zu großen finanziellen Verlusten.

Außerdem sollte, wenn die Immobilie als Investition und Wertanlage gekauft werden soll, unbedingt berücksichtigt werden, wie die Wertentwicklung vor Ort ist. Kann damit gerechnet werden, dass der Wert des Objekts noch steigt? Sollen Haus und Grundstück vermietet werden: Gibt es überhaupt Mietinteressenten?

Das lässt sich zudem durch die Frage beantworten, wie viele Menschen sich überhaupt für das Objekt interessiert haben. Ist gar keine Nachfrage vorhanden, dürfte es um die Wertentwicklung schlechter bestellt sein.

Avvocato Silvia Bonissoni – Immobilie in Italien kaufen!